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房地产行业2019年投资策略:周期的力量 政策的曙光

2018-12-17 10:49:00 来源: 浏览:

  《区瑞明地产A股小周期理论框架》在2018年再次被完美验证

  《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性在2018年再次被完美验证:①我们于1月下旬在地产股价的顶部开始谨慎,在上半年陆续发表了多篇阐述了谨慎的逻辑;②8月初股价底部翻多,陆续发表了若干长篇PPT详细诠释了翻多的逻辑。从板块表现看:①1月底至8月初,指数累计跌幅超38%,跌幅位居第一,并大幅跑输,而优势地产股跌幅尤为惨烈;② 8月初至今,房地产指数绝对和相对收益显著,涨幅位居第2,优势地产股涨幅尤为显著。

 

  研究框架

  《区瑞明地产A股小周期理论框架》认为:中国房地产业市场容量巨大,是毋庸置疑的支柱产业,其根本制度是“土地公有制”,行业本质是国家“调节周期”和“平衡利益”的工具,行业核心驱动因子是“制度红利”和“资源红利”,“自上而下”择时A股优势地产股的关键催化剂是“政策预期”。

  未来一年可能类似2012年

  自2018年三季度以来,在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下,房地产整体销售形势急转直下,疲态尽显,于此同时,政策的曙光开始显现,我们判断这种态势将延续至2019年全年,通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究,我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年:

  一、 预计政策面春风化雨、润物细无声,包括房贷持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……;同时,房地产面临的舆论环境将有所改善;

  二、 基本面先下后稳,在稳住之后,热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛;在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下,预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%,若上述政策放松预期落空,行业将面临“硬着陆”风险;

  三、 优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益。

  维持行业“超配”评级,坚定看多优势地产股

  重申2018年8月以来对优势地产股乐观的观点,维持行业“超配”评级及对保利、、、、、、、、、、、、、旭辉控股、、合景泰富、等品种的“买入”评级。

  风险

  政策迟迟不放松引发行业“硬着陆”的风险以及《研究框架》失效的风险。

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